Nos últimos anos, o agronegócio brasileiro passou a contar com um instrumento jurídico pouco comentado fora dos círculos especializados, mas com potencial para transformar a forma como o setor se financia: o Patrimônio Rural em Afetação (PRA) e a Cédula Imobiliária Rural (CIR), criados pela Lei nº 13.986/2020, a Nova Lei do Agro. Entender a lógica por trás desses dois institutos ajuda a explicar por que o crédito rural está cada vez mais conectado ao mercado de capitais, e como eles funcionam como um mecanismo de segurança para o credor e um ponto de atenção para o produtor rural que considere operar com eles.

Analisando a exposição de motivos da Medida Provisória nº 897/2019, verificamos que o objetivo declarado era reduzir custos operacionais e melhorar a qualidade das garantias oferecidas pelos produtores rurais. Na prática, isso significou criar um mecanismo de segregação patrimonial: o proprietário pode apartar seu imóvel rural, ou fração dele, do restante de seu patrimônio, destinando-o exclusivamente a garantir uma operação financeira e assim assegurar uma garantia robusta e sólida reduzindo os custos da operação. Mas já não vimos algo parecido com a alienação fiduciária parcial do imóvel?

Para entender por que esses institutos foram criados, vale primeiro olhar a cronologia: o PRA vem primeiro, funcionando como o lastro, a segregação do bem; a CIR surge depois, inexoravelmente vinculada a um PRA, como o título de crédito que operacionaliza essa garantia. Curioso como a garantia veio antes do título, não é? A análise a seguir busca hipóteses para essa ordem e para a necessidade de uma garantia que, em tese, já existia no mercado de crédito.

A motivação da lei vai além da simples redução de custos. Um segundo objetivo, talvez o mais estratégico, foi viabilizar a securitização do crédito agrícola. A CIR é um título executivo, de emissão exclusiva de produtor rural proprietário de imóvel rural, negociável apenas em mercados regulamentados de valores mobiliários (art. 23). Ao empacotar uma dívida agrícola com uma garantia territorial blindada contra outras dívidas do produtor, o legislador criou um ativo atrativo para estruturar Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e para subscrição por Fiagro, inclusive atraindo capital estrangeiro pela segurança e transparência da operação. Um ponto pouco notado: a CIR não precisa estar vinculada ao fomento da produção agropecuária, representando uma simples promessa de pagamento de qualquer modalidade de crédito, o que reforça sua vocação de instrumento financeiro, mais do que produtivo.

Há ainda uma terceira motivação, de caráter macroeconômico: a descentralização da oferta de crédito. Com uma garantia extrajudicial robusta, cuja eficácia independe da natureza bancária do credor, a lei permitiu que tradings, fornecedoras de insumos, cooperativas e fundos de investimento operassem com o mesmo nível de segurança jurídica antes reservado aos bancos, ampliando a competição e pressionando as taxas de juros do setor.

Há ainda uma quarta razão — e talvez a mais decisiva — que só se revela quando comparamos o PRA à alienação fiduciária de imóveis, garantia já consolidada no mercado, frente ao aumento crescente das recuperações judiciais de produtores rurais nos últimos anos.

A alienação fiduciária, ainda que seja em tese uma garantia extraconcursal, oferece ao produtor uma proteção prevista no art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005, o qual dispõe que reconhecida a essencialidade do bem para a atividade da empresa, o crédito volta a ser concursal e se sujeita à recuperação judicial. No PRA vinculado à CIR, essa tese simplesmente não funciona. O bem afetado não integra a massa concursal, é impenhorável e não é atingido pela falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário — exceto dívidas fiscais, trabalhistas e previdenciárias. Mais: a própria decretação da recuperação judicial já antecipa automaticamente o vencimento da CIR, sem qualquer aviso prévio. Na prática, o principal escudo de defesa do produtor rural em recuperação judicial fica neutralizado.

O que emerge é uma engenharia jurídica desenhada para promover a efetividade da garantia sobre um bem imóvel em um cenário de tamanha incerteza no crédito. Na teoria, o resultado é positivo, contudo, ainda são poucos os casos em que verificamos a concretização de uma operação utilizando o patrimônio rural em afetação e a cédula imobiliária rural, de modo que não temos aparato jurídico para verificar em larga escala o comportamento dos juízos recuperacionais com essa modalidade de garantia.

O tema foi matéria do Artigo produzido pela Advogada Giulia Rodrigues, no qual analisou a exposição de motivos da MP 897/2019, a cronologia entre PRA e CIR, e as possíveis razões, jurídicas e estratégicas, por trás da criação desses institutos. Se você atua no agronegócio ou simplesmente tem interesse em entender como essas duas frentes estão se conectando juridicamente, basta entrar em contato, para ler o artigo completo.

Referências

Lei nº 13.986/2020;

Medida Provisória nº 897/2019;

Lei nº 11.101/2005;

CNA, Comunicado Técnico nº 10, abril de 2020;

FONSECA, E. Patrimônio de afetação e a recuperação judicial dos produtores rurais, Migalhas, 2020;

JOTA, Conceitos do Patrimônio Rural em Afetação trazidos pela Lei 13.986;

ALBUQUERQUE, A. S. V. Patrimônio rural em afetação — novo direito real de garantia?, Dissertação de Mestrado Profissional em Direito, FGV-SP, 2021.